香港中小企抵押品指南 · 免費抵押品檢查表
香港貸款機構的中小企抵押品及擔保
抵押品回答的是與現金流不同的問題：如果業務無法還款，貸款機構可以追回多少？答案取決於資產值多少、多快可以出售、還有誰對它有申索權，而擔保則取決於擔保人是否有能力支付。
核心定義
先把相近概念放在正確位置
每一項都解決不同問題；真正完整的貸款營運需要清楚的資料及工作交接。
| 項目 | 實際作用 |
|---|---|
| 01物業 | 土地、樓宇及單位。價值取決於估值、估值日期，以及物業上有否在先押記。 |
| 02設備及存貨 | 機器、車輛及存貨。它們貶值較快，也較難出售，所以折扣率較大。 |
| 03應收帳款及存款 | 借款人應收的款項及持有的現金。其價值取決於欠款人是誰，以及可否轉讓或扣押。 |
| 04個人擔保 | 由個人（通常是董事或股東）承諾付款。其價值取決於他的財富，以及能否執行。 |
| 05公司擔保 | 由關聯公司作出的承諾。其價值取決於該公司本身的狀況，而這可能取決於借款人。 |
| 06折扣率及按揭成數 | 折扣率把資產價值降至貸款機構預期可追回的水平；按揭成數則把貸款與該數字比較。 |
背景
抵押品的作用
抵押品是第二還款來源。本節說明它如何與現金流並存，以及甚麼令一個價值可靠。
抵押品不能取代還款能力
第一還款來源是借款人的現金流；抵押品是第二來源，即現金流失效時貸款機構可以追回的部分。依靠出售抵押品才能還清的貸款，與靠營運還款的貸款是兩回事。
所以信貸檔案要兩者並列。強勁的資產不能彌補疲弱的業務，而強勁的業務並不依賴資產。
為何價值需要基準
估值有多種：市值、強制出售價值及保險價值，是同一項資產的不同數字。檔案應註明持有的是哪一種，因為各自適用的折扣率並不相同。
還有誰有申索權
已有押記的資產，對第二位貸款人來說價值較低。記錄在先押記及其金額，可以把樂觀的價值變成貼近現實的價值。
擔保及關聯方
擔保人往往就是業主。如果借款人失敗，擔保人的財富可能同樣繫於該業務。記錄兩者的關係，可以看出擔保實際提供多少獨立保障。
以你們的抵押品估值及記錄方式進行的工作會議。
工作流程
妥善記錄抵押品的六個步驟
- 01
確認資產或擔保人
記錄它是甚麼、由誰擁有，以及與借款人的關係。
- 02
取得價值及其基準
保存估值報告、估值日期及編製者。
- 03
查核已有的押記
到公司註冊處查冊，了解公司名下已登記的押記；物業則到土地註冊處查冊，以確認在先的申索。
- 04
套用折扣率
按資產類別及貸款機構的政策調低價值。
- 05
計算可收回價值及按揭成數
把貸款與可追回的金額比較。
- 06
定期覆核價值
訂明重估日期，因為價值會隨時間改變。
可列印工作表
免費：12 項抵押品及擔保檢查表
請對照一宗近期有抵押品的中小企檔案使用。這是營運自評，不是法律或估值意見。
實際選型
貸款機構首先檢查的三件事
擔保的價值取決於擔保人
擔保的價值在於可執行，以及擔保人有能力支付。由沒有資產的人提供的擔保，貢獻很少。
沒有日期的價值不算價值
物業及設備的價值會變動。三年前的估值，對今天幾乎沒有參考價值。
在先押記會減少剩餘的保障
如果另一間貸款機構已在該資產上設有押記，可供你的貸款使用的金額，就是價值減去該項申索。
常見問題
快速答案
甚麼是折扣率？
折扣率是從資產價值中扣減的百分比，用來反映急售時價格下跌的幅度。風險較高或流動性較低的資產，折扣率較大。
甚麼是按揭成數？
按揭成數（LTV）是貸款額除以抵押品價值。數字越低，保障越多。貸款機構通常會同時以折扣後價值及全額價值計算。
如何查核公司的押記？
押記須向公司註冊處處長登記，每份押記文書的核證副本可供公眾查閱。《公司條例》訂明，押記文書及訂明詳情須在一個月內送交處長。
如何查核物業？
土地註冊處的綜合註冊資訊系統（IRIS）網上服務設有「查閱土地登記冊」選項。
Covenant Desk 有記錄抵押品及擔保嗎？
有。Covenant Desk 記錄抵押品及擔保，並計算折扣率、可收回價值、按揭成數及預期損失估算。折扣率等參數與你們的信貸團隊一同訂定。
下一步
看看抵押品如何連同折扣率及按揭成數一併記錄。
歡迎與我們討論你們如何記錄抵押品及擔保，或先試用記錄這些資料的 Covenant Desk 平台。
Covenant Desk 是貸款營運軟件，不提供貸款、不發出信貸報告，也不代替貸款機構作最終信貸決定。